Việc tính toán giá trị đất cho các mục đích tính thuế có vẻ phức tạp, nhưng không nhất thiết phải như vậy. Có nhiều cách để xác định giá trị tài sản cho mục đích tính thuế. Nhưng ba phương pháp định giá thường được sử dụng nhất để tính toán giá trị thị trường hiện tại của đất đang sử dụng giá trị thẩm định, giá trị thẩm định và giá trị thay thế.
Bạn có thể sử dụng công cụ ước tính giá trị đất hoặc công cụ tính giá trị đất để giúp bạn, nhưng khi bạn hiểu các phương pháp khác nhau mà chính phủ cũng như hầu hết các thẩm định viên, quan chức thuế và chuyên gia bất động sản sử dụng để tính giá trị thị trường hiện tại của đất, không khó để xác định giá trị tài sản cho mục đích tính thuế, hay nói chung là giá trị đất cho mục đích tính thuế.
Cách tính giá trị đất
Trước khi tính giá trị đất cho mục đích tính thuế, điều quan trọng cần lưu ý là:
- Gia mua bao gồm giá đất và giá cải tạo, chẳng hạn như giá nhà. Điều này có thể không được liệt kê trong hợp đồng mua bán, bởi vì trên thực tế, người bán và đại lý thường chỉ niêm yết giá đóng cửa cuối cùng trên bất kỳ hợp đồng bất động sản nào.
- Về mặt kế toán, một tài sản đủ điều kiện để khấu hao trong khi đất thì không.
Sau khi cân nhắc hai điều này, bạn đã sẵn sàng để tính giá trị thị trường hiện tại của đất theo một trong ba cách:
Giá trị được đánh giá: Trong phương pháp này, chính phủ là người thẩm định giá trị đất có giá trị chính thức để tính thuế. Nói một cách đơn giản, giá trị được đánh giá là một giá trị gần đúng, nhưng nó phải được coi là một ước tính hợp lý dựa trên các điều kiện thị trường hiện tại. Ví dụ: giả sử bạn đã trả 200.000 đô la cho một ngôi nhà và giá trị được đánh giá là 160.000 đô la bao gồm 40.000 đô la cho đất và $120,000 đối với những cải tiến (ngôi nhà), thì giá trị của đất là 25 phần trăm của tổng giá trị, hoặc $40,000. Để tính toán con số đó, bạn sẽ có:
$ 40.000 (giá trị của mảnh đất) / 200.000 đô la (giá trị của nhà và đất).
= 0,25 (giá trị của đất theo tỷ lệ phần trăm của tổng số).
= 25 phần trăm.
Cũng nên nhớ rằng, như đã thảo luận ở trên, giá trị đất không thể mất đi, nhưng giá trị của những công trình cải tạo (trong trường hợp này là ngôi nhà) thì có thể.
Thẩm định giá trị: Trong trường hợp này, thẩm định viên, những người sinh sống của họ thẩm định hoặc định giá tài sản, là những người định giá đất. Đây chính là lý do tại sao những người cho vay thường yêu cầu một thẩm định viên có trình độ chuyên môn tiến hành thẩm định hoặc tự thẩm định tài sản trong nội bộ. Ví dụ: giả sử bạn đã mua một bất động sản mà ngân hàng thẩm định là có giá trị $180,000 bao gồm 50.000 đô la cho đất và $130,000 là giá trị thay thế của ngôi nhà, thì giá trị đất là:
50.000 USD (giá trị đất) / $ 130,000 (giá trị của ngôi nhà) + $ 50,000 (giá trị của đất).
= $50,000 / $180,000.
= 33,33 phần trăm
Giá trị thay thế: Các công ty bảo hiểm nổi tiếng là người tỉ mỉ trong việc lập kế hoạch tài chính. Rốt cuộc, họ là những người được pháp luật yêu cầu trả "chi phí thay thế" của một phần tài sản, nếu hợp đồng bảo hiểm được viết như vậy. Ví dụ: nếu bạn mua một ngôi nhà với giá 250.000 đô la và giá trị thay thế cho ngôi nhà (cải tiến) là 175.000 đô la, điều này có nghĩa là đất được định giá 75.000 đô la. Để tính giá trị đất theo tỷ lệ phần trăm của tổng giá trị tài sản (đất + cải tạo, chẳng hạn như nhà), bạn sẽ có:
$ 75,000 (giá trị của mảnh đất) / 250.000 đô la (giá trị của đất và các công trình cải tạo).
= 0,30 (giá trị của khu đất so với tổng thể tài sản được biểu thị dưới dạng số thập phân).
= 30 phần trăm.
Vì vậy, theo sự thẩm định này, giá trị đất là 30 phần trăm tổng giá trị của tài sản (đất và các công trình cải tạo, chẳng hạn như một ngôi nhà hoặc các tòa nhà).
Cả ba phương pháp định giá đất này đều có thể hợp lý trước pháp luật. Vì vậy, việc sử dụng cái nào sau đó sẽ phụ thuộc vào hoàn cảnh hoặc mục tiêu của bạn. Nếu bạn sẽ được lợi bằng cách tuyên bố khấu hao càng cao càng tốt, hãy chọn loại có giá trị đất thấp nhất (tính theo tỷ lệ phần trăm của tài sản tổng thể). Nếu bạn sẽ được lợi bằng cách yêu cầu khấu hao thấp hơn (đối với "cải tiến" chẳng hạn như một ngôi nhà hoặc các tòa nhà), bạn sẽ sử dụng phương pháp mang lại giá trị đất cao nhất theo tỷ lệ phần trăm tổng thể của tài sản.
Khi xác định giá trị đất cho mục đích tính thuế, có lẽ không có nguồn thông tin nào tốt hơn chính phủ, nơi mà xét cho cùng, thực thi các quy tắc cho tất cả các quyết định về định giá đất và tài sản cho mục đích thuế.
Làm thế nào để định giá một mảnh đất
Nguồn thông tin tốt nhất của chính phủ về cách xác định giá trị đất cho mục đích thuế hoặc thậm chí định giá tài sản cho mục đích thuế, chính là IRS. IRS giải thích:
"Đất không bao giờ có thể mất giá. Vì đất không thể mất giá, bạn cần phải phân bổ giá mua ban đầu giữa đất và tòa nhà. Bạn có thể sử dụng giá trị của cơ quan định thuế tài sản để tính tỷ lệ giữa giá trị của đất với tòa nhà."
Không có gì đáng ngạc nhiên khi trong số ba phương pháp hàng đầu để định giá đất, IRS sẽ đề xuất phương pháp do chính phủ xác định: giá trị thẩm định. Hãy nhớ rằng như đã lưu ý ở trên, bạn xác định giá trị đất bằng cách tính nó theo tỷ lệ phần trăm của giá trị tổng thể của một phần tài sản (đất + các công trình cải tạo, chẳng hạn như nhà ở hoặc công trình kiến trúc). IRS đưa ra ví dụ này về cách định giá một mảnh đất.
Ông Smith đã mua một tòa nhà văn phòng với giá 100.000 đô la. Báo cáo thuế tài sản cho thấy:
- Cải tiến60.000 đô la 75 phần trăm.
- Đất 20.000 đô la 25 phần trăm.
- Tổng giá trị $ 80.000 100 phần trăm.
Nhân giá mua (100.000 đô la) với 25 phần trăm để có giá trị đất là 25.000 đô la. IRS cho biết bạn có thể giảm giá cơ sở 75.000 đô la của mình trong tòa nhà.
Cách Tìm Giá Trị Đất Của Nhà Tôi
TurboTax, một phần mềm và chương trình khai thuế trực tuyến do Intuit cung cấp, cho biết phân bổ phần trăm là một cách để xác định giá trị đất đai của ngôi nhà của bạn. TurboTax đưa ra ví dụ này:
"Bạn mua một ngôi nhà và mảnh đất cho $200,000. Hợp đồng mua bán không ghi rõ giá mua nhà là bao nhiêu, đất là bao nhiêu. Đánh giá thuế bất động sản mới nhất đối với bất động sản dựa trên giá trị đánh giá của $160,000, trong số đó $136,000 là cho ngôi nhà và $24,000 là cho đất. "
Tìm giá trị đất của ngôi nhà như sau:
- Phân bổ 85% ($136,000 / $160,000) của giá mua căn nhà và 15 phần trăm ($24,000 / $160,000) của giá mua đất.
- Cơ sở của bạn trong ngôi nhà là 170.000 đô la (85 phần trăm của 200.000 đô la) và cơ sở của bạn hoặc giá trị của mảnh đất là $ 30.000 (15 phần trăm của 200.000 đô la).
Vì vậy, trong ví dụ này, giá trị của mảnh đất là 30.000 đô la, hay 15 phần trăm giá trị của tài sản tổng thể, và giá trị của ngôi nhà là 170.000 đô la, 85 phần trăm tổng giá trị của tài sản tổng thể.
Cách xác định giá trị tài sản
Beth Buczynski của Nerd Wallet khuyên bạn nên sử dụng các công cụ trực tuyến, chẳng hạn như công cụ ước tính giá trị đất hoặc máy tính giá trị đất, cũng như các tài sản có thể so sánh và thẩm định để xác định giá trị tài sản cho các mục đích thuế. Cô ấy lưu ý rằng có năm cách khác nhau để xác định giá trị tài sản:
Sử dụng máy tính định giá đất trực tuyến và công cụ ước tính giá trị đất. Hơn 1/5 chủ nhà ở Hoa Kỳ xác định giá trị ngôi nhà của họ đã sử dụng công cụ ước tính trực tuyến, Buczynski lưu ý. Thuật ngữ kỹ thuật cho các công cụ này là mô hình định giá tự động hoặc AVM và chúng thường được cung cấp bởi các tổ chức cho vay hoặc các trang web bất động sản như Zillow và Redfin. Tuy nhiên, David Rasmussen, phó chủ tịch cấp cao phụ trách hoạt động của Veros Real Estate Solutions, cảnh báo:
“Hầu hết các AVM trên các trang bất động sản thường dành cho mục đích tiếp thị và tạo khách hàng tiềm năng. Họ có nhiệm vụ trả lại giá trị cho mọi thuộc tính ngay cả khi dữ liệu bị hạn chế. Và khi làm như vậy, họ làm giảm độ chính xác. "
Nhận phân tích thị trường so sánh. Bạn có thể yêu cầu đại lý bất động sản địa phương phân tích thị trường so sánh hoặc CMA, cung cấp đánh giá của đại lý về nhà và thị trường để cung cấp ước tính giá trị, thường cho mục đích niêm yết. Bạn thậm chí có thể nhờ một đại lý bất động sản địa phương cung cấp CMA miễn phí.
Sử dụng Máy tính Chỉ số Giá Nhà FHFA. Công cụ này, là một máy tính giá trị đất, rất dễ sử dụng. Chỉ cần nhập trạng thái nơi bạn có bất động sản bạn mua, quý mua (khi bạn mua tài sản, chẳng hạn như "Quý 4 năm 2016"), quý định giá (quý mà bạn muốn xác định giá trị của tài sản, chẳng hạn như "Quý 4 năm 2018)và giá mua (chẳng hạn như $200,000). Sau đó nhấn "Tính toán" và bạn sẽ nhận được câu trả lời nhanh cho bạn giá trị của tài sản, trong trường hợp này $228,832. Điều này có nghĩa là tài sản được định giá bằng $228,832 kể từ quý 4 của 2018.
Thuê một nhà thẩm định chuyên nghiệp. Như đã thảo luận trước đây, đây là một lựa chọn tuyệt vời. Các nhà cho vay sử dụng các thẩm định viên để ước tính giá trị tài sản bởi vì đó là những gì các chuyên gia này làm để kiếm sống. Buczynski cho biết, hơn một phần tư số chủ nhà ở Hoa Kỳ đã xác định giá trị ngôi nhà của họ thông qua thẩm định.
Trong số những điều khác, các thẩm định viên đánh giá:
- Thị trường: Khu vực, thành phố và vùng lân cận nơi có nhà hoặc bất động sản khác.
- Bất động sản: Đặc điểm của ngôi nhà hoặc tài sản khác, bao gồm cả những cải tiến và khu đất mà nó nằm trên đó.
- Các thuộc tính có thể so sánh được: Bán hàng, danh sách, vị trí trống, chi phí, khấu hao và các yếu tố khác cho những ngôi nhà tương tự hoặc các tài sản khác trên cùng thị trường.
Sau đó, họ kết hợp thông tin này để tạo ra ý kiến cuối cùng về giá trị của ngôi nhà hoặc các tài sản khác và đưa ra trong một báo cáo chính thức.
Đánh giá các thuộc tính có thể so sánh được. Nói về các tài sản có thể so sánh, sử dụng số liệu này cũng là một cách tuyệt vời để tìm giá trị của tài sản, ngay cả khi không phải trả tiền cho một thẩm định viên chuyên nghiệp. Người thẩm định và AVM đều dựa trên giá trị bán gần đây của các thuộc tính có thể so sánh, thường được gọi là "comps".
Buczynski nói về mức độ phổ biến của việc sử dụng các bất động sản có thể so sánh được, hơn 50% chủ nhà đã ước tính giá trị ngôi nhà của họ bằng cách xem xét các bất động sản có thể so sánh được. Ryan Lundquist, chủ sở hữu của một công ty thẩm định có trụ sở tại Carmichael, California, cho biết: "Kéo comps là một cách để xác định giá trị thị trường mà không cần trả tiền cho người thẩm định, nhưng hãy sử dụng phán đoán tốt. .
Khi sử dụng comps để xác định giá trị của một bất động sản, hãy đảm bảo sử dụng phương pháp "táo với táo": Tìm kiếm kích thước, vị trí, tình trạng và các nâng cấp tương tự. Để bắt đầu, hãy duyệt qua nhiều danh sách Dịch vụ Đăng ký, đặc biệt cho các đợt bán hàng gần đây và tìm kiếm giá niêm yết gần đây của các bất động sản tương tự nếu cần. Đảm bảo rằng bạn xem ít nhất ba thuộc tính tương tự trước khi sử dụng phương thức comps để định giá thuộc tính của mình.
